Когда начнут падать цены на квартиры? А может быть они наоборот возрастут? Этот вопрос интересует очень многих.
Спросите двух человек о том, что лучше: покупать квартиру или подождать? Наверняка Вы услышите две полностью противоположные точки зрения. Кто-то скажет, нужно брать, пока квартиры ещё больше не подорожали. Кто-то наоборот будет считать, что ещё пара годиков, и квартиры будут отдавать почти даром.
И такая точка зрения отнюдь не безосновательна. Всё дело в том, что из-за доступности ипотеки жильё стало пользоваться большим спросом. Застройщики поднимали цены, а покупателям требовалось всё больше кредитных денег на покупку. Это явление прозвали «кредитной спиралью». Кстати, о ней можно прочитать на нашем Дзен-канале вот тут.
Высказать своё мнение решили в Центробанке — аналитики подготовили доклад под названием «Проблемы и риски кредитного финансирования и жилищного строительства«.
Разумеется, в подобном документе просто не может быть высказано однозначное мнение о том, что же будет с ценами. Ведь доклад читают инвесторы, застройщики и прочие заинтересованные лица.
Однако конкретику авторы всё же внесли. И вот, что они пишут
В среднесрочной перспективе сократится предложение жилья, и могут вырасти цены
Один из крупнейших национальных проектов — проект «Жильё и городская среда». Он предполагает увеличение объемов жилищного строительства до 120 млн квадратных метров к 2024 году. Более того, ежегодный объем ввода жилья должен расти более чем на 30%. Амбициозно? Не то слово! Таких темпов строительства в России не было никогда. Однако авторы считают, что на пути у таких планов много препятствий. И в среднесрочной перспективе стоит ждать того, что объем предложения жилья на рынке упадет, и это станет фактором роста цен.
Во-первых, новая модель финансирования, основанная на использовании эскроу-счетов, приведёт к тому, что с рынка уйдут слабые застройщики и подрядчики, которым трудно взять кредиты или построить жильё за счет собственных средств. И таких компаний уже в ближайшие годы будет очень много.
Во-вторых, оставшимся компаниям нужно будет искать где-то деньги на строительство. Им придётся обращаться за кредитами в банки. Однако банки застройщиков пока не жалуют — у строительной отрасли самая большая просрочка по сравнению с другими отраслями экономики.
По данным ДОМ.РФ, только 64% проектов могли бы претендовать на получение банковского финансирования, остальные реализуемые проекты имеют «слабый» либо «удовлетворительный» уровень кредитоспособности, пишут аналитики.
Тем временем аналитики E&Y подсчитали, что в зоне риска находится аж треть строящегося жилья в России.
И банкам, и застройщикам потребуется время, чтобы наладить сотрудничество. Тем более, что по планам нарастить уровень кредитования надо более чем в десять раз. Но пока это будет происходить, даже финансово устойчивые организации могут столкнуться с недостатком финансирования.
В-третьих: в 2019 году может произойти сокращение числа новых проектов, поскольку застройщики побоятся начинать строительство в условиях неопределенности. Это скажется на вводе новостроек в 2020-2021 годах.
Осторожно, долгострои
Авторы отмечают, что в преддверии перехода на эскроу-счета застройщики набрали много разрешений на строительство в первой половине 2018 года. Однако из-за причин, описанных выше, есть большой риск увеличения числа незавершенного строительства со степенью готовности жилых проектов, позволяющей по-прежнему привлекать средства дольщиков. Так что будьте внимательны, выбирая себе жильё.
В долгосрочной перспективе можно ждать падения цен из-за того, что сократится спрос
Снижение спроса со стороны покупателей тоже продиктовано рядом факторов.
Во-первых, долговая нагрузка в какой-то момент просто не сможет расти ещё больше. Авторы подсчитали: чтобы выполнить нацпроект по вводу жилья, население должно наращивать задолженность по ипотеке на 22-23% ежегодно в течение шести лет. Но это невозможно, поскольку в таком случае долговая нагрузка станет запредельной. Чтобы поддерживать спрос на покупку жилья, реальные доходы населения должны расти не менее чем на 4% в год.
По данным ВЦИОМ и ДОМ.РФ, в 2018 г. около 15 млн российских семей готовы были рассмотреть ипотечные кредиты для покупки жилья на рынке в ближайшие 5 лет, однако лишь 5 млн из них готовы брать ипотеку по ставке от 8%
Во-вторых, просто становится всё меньше семей, которые ещё не взяли ипотеку
По нашим оценкам, потенциал спроса на ипотечные кредиты при темпах ввода жилья, обозначенных в национальном проекте, будет исчерпан уже в 2026–2028 годах. В этом случае может возникнуть проблема с отсутствием достаточного количества новых возможных ипотечных заемщиков, так как короткий временной горизонт не позволяет рассчитывать на появление миллионов новых семей, которые будут интересоваться ипотечными кредитами.
В-третьих, статистика показывает, что платежеспособный спрос уже на грани. Авторы отметили, что в начале 2019 года с 28 до 40,6% выросла доля ипотеки с маленьким первоначальным взносом (10-20% от стоимости жилья), что говорит об исчерпании платежеспособного спроса на ипотеку и распространении её на менее платежеспособные группы населения.
Форсированный рост ипотеки может привести к быстрому исчерпанию потенциала спроса на покупку жилья на первичном рынке в ближайшие 7–9 лет.
Если вкратце:
❶ В ближайшие 2-3 года цены на новостройки могут вырасти
❷ Через 7-9 лет спрос на жильё упадет, и оно подешевеет
❸ В 2019-2020 году есть риск нарваться на долгострои, будьте осторожны.
Вот к таким выводам пришли аналитики Центробанка.
А что думаете Вы? Пишите в комментариях.
