Выгодно ли сдавать квартиру: 5 моментов из личного опыта

выгодно ли сдавать квартиру журнал грош https://grosh-blog.ru/
  • 3
  •  
  •  
  • 4
  • 1
 
 
В последние годы в России бум на продажу недвижимости – банки охотно выдают ипотеку почти всем желающим.  Кто-то планирует жить в новом жилье, а кто-то сдавать его в аренду. Но выгодно ли сдавать квартиру?

В этой статье я хотела бы поделиться опытом своего друга, который владеет квартирой в Санкт-Петербурге, и рассказать о том, с какими нюансами он столкнулся, сдавая квартиру в аренду.


1. Ваша квартира подорожает: ожидание и реальность

Когда мы покупаем квартиру, то все твердят одно: “бери, это выгодно, квартира – это актив, который всегда будет расти в цене” или вот это, например, “это долгосрочные инвестиции, которые будут кормить тебя всю жизнь”. Да, в теории, всё так и есть, но на практике кого-то может ждать разочарование.

Мой друг купил однокомнатную квартиру одиннадцать лет назад – в 2008 году за 3,9 млн рублей на юге Санкт-Петербурга. Дом был полностью достроен, но ещё не сдан. Это была новостройка с консьержем и видеонаблюдением. Однако район вокруг Ленинского проспекта продолжал застраиваться, и со временем там вводилось все больше и больше нового жилья.

В 2013-2014 году стоимость его квартиры и вовсе упала до 3,3 млн рублей, но позже вернулась к первоначальной цене. На данный момент её кадастровая стоимость равна 3 905 848 руб. И это средняя цена на жильё в том районе. По 3,5-4 млн стоят на данный момент квартиры в соседних домах.

Так что, если Вы планируете брать ипотеку, и надеетесь, что квартира подорожает и тем самым “отобьёт” часть процентов, трижды подумайте. Если вокруг идёт полным ходом стройка, а метро не предвидится в ближайшем будущем – с большой вероятностью, ваша квартира не станет дороже.


2. Аренда и инфляция не будут зависеть друг от друга

За сколько можно сдавать квартиру? Кто с этим не сталкивался, обычно думает, что с каждым годом можно увеличивать арендную плату, повышать её на уровень инфляции. Увы, и здесь кроется проблема. Поскольку вокруг построили много жилья, то другу приходится сдавать квартиру дешевле, чем раньше.

Сдавать квартиру он начал только в 2010 году. Сразу не получилось – готовый дом всё никак не хотели принимать проверяющие. Первым квартирантам он начал сдавать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, при этом жильцы отдельно оплачивали коммунальные платежи. Однако уже спустя два года пришлось снизить цену до 18 тысяч рублей в месяц, и такая цена держится до сих пор, в противном случае ему месяцами не удавалось найти жильцов.

Что мы имеем в итоге? Сейчас за полный год проживания его доход составляет  216 тысяч рублей. С них он платит 13% подоходного налога. Итого у него на руках остается 187 920 рублей. Это всего лишь 4,8% годовых. Согласитесь, это явно расходится с ожиданиями.

Кстати, вот подборка жилья от “конкурентов” на Авито в том же районе и за такую же цену.

Похожие предложения на Авито для того же района с квартирами примерно такого же метража


3. Жильцы бывают разные…

4,8% годовых это доход, рассчитанный с учетом того, что жильцы будут жить круглый год и исправно платить аренду. Увы, на практике всё оказалось не так радужно. За девять лет, что квартира сдаётся, друг сталкивался с разным. Иногда квартирантам нужно было срочно уехать на родину, иногда у них были финансовые трудности, и они платили лишь часть суммы, иногда делали что-то по дому в счёт аренды. Однажды одна девушка с Украины перестала выходить на связь – оказалось, что она закинула ключи в почтовый ящик, и уехала к себе домой, не заплатив за полмесяца.

Поиск новых жильцов обычно занимает до полутора месяцев. Всё это время квартира простаивает и не приносит доход.


4. Ремонт может съесть чуть ли не половину годового дохода

Разумеется, жильцы дают залог, и арендодатель вправе вычесть из залога стоимость поврежденного имущества. Но далеко не все арендаторы могут быть настойчивыми в подобных конфликтных ситуациях.

Все жильцы заявляют, что они самые чистоплотные на свете. Но уже дважды после них другу приходилось делать серьёзный косметический ремонт. Стоимость ремонта была в обоих случаях порядка 80 тысяч рублей – это поклейка новых обоев, замена ламината, мелкий ремонт сантехники  и замена некоторых предметов мебели. После одной семейной пары пришлось полностью заменять пробитую насквозь дверь и люстру с разбитым плафоном. Ещё одни квартиранты раскололи раковину в ванной, а также сильно измазали жиром обои на кухне и в коридоре.

Таким образом уже дважды квартира простаивала впустую более трёх-четырёх месяцев. Это время, которое требовалось на ремонт и поиск новых жильцов.


5. Налоги на жильё

Ну и напоследок, ещё одна ложечка дёгтя, которая уменьшает и без того маленькую доходность от сдачи квартиры. Это ежегодный налог на имущество. Друг  – не пенсионер и не льготник, поэтому он платит его в полном объёме. В прошлом году выходило около тысячи рублей – с учетом налогового вычета и понижающего коэффициента в Санкт-Петербурге. Это совсем мало, но согласитесь, никто не гарантирует, что через пару лет, понижающий коэффициент не уберут, и не придется платить налог на полную катушку.


Что было бы, если бы он положил в 2008 году деньги на вклад?

Покупая квартиру, друг не залезал в ипотеку, а потратил свои собственные накопления. Он рассчитывал на то, что квартира будет дорожать, и его доходы будут ежегодно увеличиваться.

Конечно, нельзя заглянуть на десять лет в будущее. Но, если сравнивать доход от вклада и доход от сдачи типовой квартиры в аренду, то выгоднее был бы вклад.

Если бы мы в 2008 году разложили 3,9 млн рублей по банкам по ставке 8% годовых, то через 11 лет заработали бы 3,22 млн рублей только процентов. И это без учета их капитализации. Однако за девять лет, в течение которых он сдавал квартиру, ему удалось заработать примерно 1,3 млн рублей ( с учётом простоев квартиры без жильцов и с двумя ремонтами). Ах, да – ещё же был самый первый ремонт до сдачи квартиры – это ещё примерно 200 тысяч на тот момент. Итого остается 1,1 млн рублей. Совсем не густо.

Сейчас жильё – это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками.


И напоследок

Несмотря на то, что эксперты всех мастей сегодня заявляют о росте цен на жильё, факт этот остаётся весьма спорным. Так, например, Росстат и вовсе фиксирует во многих регионах падение цен на квартиры в новостройках. О том, как выглядит динамика с точки зрения государственной статистики, и кому выгодно кричать во всеуслышание о росте цен, читайте в статье: В каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?

 

Интересно? Поделись с друзьями! 👉🏼

 
  • 3
  •  
  •  
  • 4
  • 1
 
 

Новости от наших партнёров 🗞

 

Обсудить 🗩

Перед публикацией все комментарии проходят модерацию. Пожалуйста, ознакомьтесь с правилами комментирования.
   

Журнал ГРОШ без лишней воды рассказывает о самых главных изменениях, которые касаются наших личных финансов, а ещё объясняет простым языком сложные экономические вещи.

Подписывайтесь и будьте в курсе!