В последние годы в России бум на продажу недвижимости — банки охотно выдают ипотеку почти всем желающим. Кто-то планирует жить в новом жилье, а кто-то сдавать его в аренду. Но выгодно ли сдавать квартиру?
В этой статье я хотела бы поделиться опытом своего друга, который владеет квартирой в Санкт-Петербурге, и рассказать о том, с какими нюансами он столкнулся, сдавая квартиру в аренду.
1. Ваша квартира подорожает: ожидание и реальность
Когда мы покупаем квартиру, то все твердят одно: «бери, это выгодно, квартира — это актив, который всегда будет расти в цене» или вот это, например, «это долгосрочные инвестиции, которые будут кормить тебя всю жизнь». Да, в теории, всё так и есть, но на практике кого-то может ждать разочарование.
Мой друг купил однокомнатную квартиру одиннадцать лет назад — в 2008 году за 3,9 млн рублей на юге Санкт-Петербурга. Дом был полностью достроен, но ещё не сдан. Это была новостройка с консьержем и видеонаблюдением. Однако район вокруг Ленинского проспекта продолжал застраиваться, и со временем там вводилось все больше и больше нового жилья.
В 2013-2014 году стоимость его квартиры и вовсе упала до 3,3 млн рублей, но позже вернулась к первоначальной цене. На данный момент её кадастровая стоимость равна 3 905 848 руб. И это средняя цена на жильё в том районе. По 3,5-4 млн стоят на данный момент квартиры в соседних домах.
Так что, если Вы планируете брать ипотеку, и надеетесь, что квартира подорожает и тем самым «отобьёт» часть процентов, трижды подумайте. Если вокруг идёт полным ходом стройка, а метро не предвидится в ближайшем будущем — с большой вероятностью, ваша квартира не станет дороже.
2. Аренда и инфляция не будут зависеть друг от друга
За сколько можно сдавать квартиру? Кто с этим не сталкивался, обычно думает, что с каждым годом можно увеличивать арендную плату, повышать её на уровень инфляции. Увы, и здесь кроется проблема. Поскольку вокруг построили много жилья, то другу приходится сдавать квартиру дешевле, чем раньше.
Сдавать квартиру он начал только в 2010 году. Сразу не получилось — готовый дом всё никак не хотели принимать проверяющие. Первым квартирантам он начал сдавать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, при этом жильцы отдельно оплачивали коммунальные платежи. Однако уже спустя два года пришлось снизить цену до 18 тысяч рублей в месяц, и такая цена держится до сих пор, в противном случае ему месяцами не удавалось найти жильцов.
Что мы имеем в итоге? Сейчас за полный год проживания его доход составляет 216 тысяч рублей. С них он платит 13% подоходного налога. Итого у него на руках остается 187 920 рублей. Это всего лишь 4,8% годовых. Согласитесь, это явно расходится с ожиданиями.
Кстати, вот подборка жилья от «конкурентов» на Авито в том же районе и за такую же цену.
3. Жильцы бывают разные…
4,8% годовых это доход, рассчитанный с учетом того, что жильцы будут жить круглый год и исправно платить аренду. Увы, на практике всё оказалось не так радужно. За девять лет, что квартира сдаётся, друг сталкивался с разным. Иногда квартирантам нужно было срочно уехать на родину, иногда у них были финансовые трудности, и они платили лишь часть суммы, иногда делали что-то по дому в счёт аренды. Однажды одна девушка с Украины перестала выходить на связь — оказалось, что она закинула ключи в почтовый ящик, и уехала к себе домой, не заплатив за полмесяца.
Поиск новых жильцов обычно занимает до полутора месяцев. Всё это время квартира простаивает и не приносит доход.
4. Ремонт может съесть чуть ли не половину годового дохода
Разумеется, жильцы дают залог, и арендодатель вправе вычесть из залога стоимость поврежденного имущества. Но далеко не все арендаторы могут быть настойчивыми в подобных конфликтных ситуациях.
Все жильцы заявляют, что они самые чистоплотные на свете. Но уже дважды после них другу приходилось делать серьёзный косметический ремонт. Стоимость ремонта была в обоих случаях порядка 80 тысяч рублей — это поклейка новых обоев, замена ламината, мелкий ремонт сантехники и замена некоторых предметов мебели. После одной семейной пары пришлось полностью заменять пробитую насквозь дверь и люстру с разбитым плафоном. Ещё одни квартиранты раскололи раковину в ванной, а также сильно измазали жиром обои на кухне и в коридоре.
Таким образом уже дважды квартира простаивала впустую более трёх-четырёх месяцев. Это время, которое требовалось на ремонт и поиск новых жильцов.
5. Налоги на жильё
Ну и напоследок, ещё одна ложечка дёгтя, которая уменьшает и без того маленькую доходность от сдачи квартиры. Это ежегодный налог на имущество. Друг — не пенсионер и не льготник, поэтому он платит его в полном объёме. В прошлом году выходило около тысячи рублей — с учетом налогового вычета и понижающего коэффициента в Санкт-Петербурге. Это совсем мало, но согласитесь, никто не гарантирует, что через пару лет, понижающий коэффициент не уберут, и не придется платить налог на полную катушку.
Что было бы, если бы он положил в 2008 году деньги на вклад?
Покупая квартиру, друг не залезал в ипотеку, а потратил свои собственные накопления. Он рассчитывал на то, что квартира будет дорожать, и его доходы будут ежегодно увеличиваться.
Если бы мы в 2008 году разложили 3,9 млн рублей по банкам по ставке 8% годовых, то через 11 лет заработали бы 3,22 млн рублей только процентов. И это без учета их капитализации. Однако за девять лет, в течение которых он сдавал квартиру, ему удалось заработать примерно 1,3 млн рублей ( с учётом простоев квартиры без жильцов и с двумя ремонтами). Ах, да — ещё же был самый первый ремонт до сдачи квартиры — это ещё примерно 200 тысяч на тот момент. Итого остается 1,1 млн рублей. Совсем не густо.
Конечно, нельзя заглянуть на десять лет в будущее. Но, если сравнивать доход от вклада и доход от сдачи типовой квартиры в аренду, то выгоднее был бы вклад.
Сейчас жильё — это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками. О том, с чем можно столкнуться можно прочитать в статье: Мисселлинг: как банки обманывают людей.
Кстати о рисках. Открытие вклада может стать тем ещё приключением, потому что под видом вкладов банки могут пытаться протолкнуть совсем другие банковские продукты.
И напоследок
Несмотря на то, что эксперты всех мастей сегодня заявляют о росте цен на жильё, факт этот остаётся весьма спорным. Так, например, Росстат и вовсе фиксирует во многих регионах падение цен на квартиры в новостройках. О том, как выглядит динамика с точки зрения государственной статистики, и кому выгодно кричать во всеуслышание о росте цен, читайте в статье: В каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?
