В последние годы в России бум на продажу недвижимости — банки охотно выдают ипотеку почти всем желающим. Кто-то планирует жить в новом жилье, а кто-то сдавать его в аренду. Но выгодно ли сдавать квартиру?
В этой статье я хотела бы поделиться опытом своего друга, который владеет квартирой в Санкт-Петербурге, и рассказать о том, с какими нюансами он столкнулся, сдавая квартиру в аренду.
1. Ваша квартира подорожает: ожидание и реальность
Когда мы покупаем квартиру, то все твердят одно: «бери, это выгодно, квартира — это актив, который всегда будет расти в цене» или вот это, например, «это долгосрочные инвестиции, которые будут кормить тебя всю жизнь». Да, в теории, всё так и есть, но на практике кого-то может ждать разочарование.
Мой друг купил однокомнатную квартиру одиннадцать лет назад — в 2008 году за 3,9 млн рублей на юге Санкт-Петербурга. Дом был полностью достроен, но ещё не сдан. Это была новостройка с консьержем и видеонаблюдением. Однако район вокруг Ленинского проспекта продолжал застраиваться, и со временем там вводилось все больше и больше нового жилья.
В 2013-2014 году стоимость его квартиры и вовсе упала до 3,3 млн рублей, но позже вернулась к первоначальной цене. На данный момент её кадастровая стоимость равна 3 905 848 руб. И это средняя цена на жильё в том районе. По 3,5-4 млн стоят на данный момент квартиры в соседних домах.
Так что, если Вы планируете брать ипотеку, и надеетесь, что квартира подорожает и тем самым «отобьёт» часть процентов, трижды подумайте. Если вокруг идёт полным ходом стройка, а метро не предвидится в ближайшем будущем — с большой вероятностью, ваша квартира не станет дороже.
2. Аренда и инфляция не будут зависеть друг от друга
За сколько можно сдавать квартиру? Кто с этим не сталкивался, обычно думает, что с каждым годом можно увеличивать арендную плату, повышать её на уровень инфляции. Увы, и здесь кроется проблема. Поскольку вокруг построили много жилья, то другу приходится сдавать квартиру дешевле, чем раньше.
Сдавать квартиру он начал только в 2010 году. Сразу не получилось — готовый дом всё никак не хотели принимать проверяющие. Первым квартирантам он начал сдавать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, при этом жильцы отдельно оплачивали коммунальные платежи. Однако уже спустя два года пришлось снизить цену до 18 тысяч рублей в месяц, и такая цена держится до сих пор, в противном случае ему месяцами не удавалось найти жильцов.
Что мы имеем в итоге? Сейчас за полный год проживания его доход составляет 216 тысяч рублей. С них он платит 13% подоходного налога. Итого у него на руках остается 187 920 рублей. Это всего лишь 4,8% годовых. Согласитесь, это явно расходится с ожиданиями.
Кстати, вот подборка жилья от «конкурентов» на Авито в том же районе и за такую же цену.
3. Жильцы бывают разные…
4,8% годовых это доход, рассчитанный с учетом того, что жильцы будут жить круглый год и исправно платить аренду. Увы, на практике всё оказалось не так радужно. За девять лет, что квартира сдаётся, друг сталкивался с разным. Иногда квартирантам нужно было срочно уехать на родину, иногда у них были финансовые трудности, и они платили лишь часть суммы, иногда делали что-то по дому в счёт аренды. Однажды одна девушка с Украины перестала выходить на связь — оказалось, что она закинула ключи в почтовый ящик, и уехала к себе домой, не заплатив за полмесяца.
Поиск новых жильцов обычно занимает до полутора месяцев. Всё это время квартира простаивает и не приносит доход.
4. Ремонт может съесть чуть ли не половину годового дохода
Разумеется, жильцы дают залог, и арендодатель вправе вычесть из залога стоимость поврежденного имущества. Но далеко не все арендаторы могут быть настойчивыми в подобных конфликтных ситуациях.
Все жильцы заявляют, что они самые чистоплотные на свете. Но уже дважды после них другу приходилось делать серьёзный косметический ремонт. Стоимость ремонта была в обоих случаях порядка 80 тысяч рублей — это поклейка новых обоев, замена ламината, мелкий ремонт сантехники и замена некоторых предметов мебели. После одной семейной пары пришлось полностью заменять пробитую насквозь дверь и люстру с разбитым плафоном. Ещё одни квартиранты раскололи раковину в ванной, а также сильно измазали жиром обои на кухне и в коридоре.
Таким образом уже дважды квартира простаивала впустую более трёх-четырёх месяцев. Это время, которое требовалось на ремонт и поиск новых жильцов.
5. Налоги на жильё
Ну и напоследок, ещё одна ложечка дёгтя, которая уменьшает и без того маленькую доходность от сдачи квартиры. Это ежегодный налог на имущество. Друг — не пенсионер и не льготник, поэтому он платит его в полном объёме. В прошлом году выходило около тысячи рублей — с учетом налогового вычета и понижающего коэффициента в Санкт-Петербурге. Это совсем мало, но согласитесь, никто не гарантирует, что через пару лет, понижающий коэффициент не уберут, и не придется платить налог на полную катушку.
Что было бы, если бы он положил в 2008 году деньги на вклад?
Покупая квартиру, друг не залезал в ипотеку, а потратил свои собственные накопления. Он рассчитывал на то, что квартира будет дорожать, и его доходы будут ежегодно увеличиваться.
Если бы мы в 2008 году разложили 3,9 млн рублей по банкам по ставке 8% годовых, то через 11 лет заработали бы 3,22 млн рублей только процентов. И это без учета их капитализации. Однако за девять лет, в течение которых он сдавал квартиру, ему удалось заработать примерно 1,3 млн рублей ( с учётом простоев квартиры без жильцов и с двумя ремонтами). Ах, да — ещё же был самый первый ремонт до сдачи квартиры — это ещё примерно 200 тысяч на тот момент. Итого остается 1,1 млн рублей. Совсем не густо.
Конечно, нельзя заглянуть на десять лет в будущее. Но, если сравнивать доход от вклада и доход от сдачи типовой квартиры в аренду, то выгоднее был бы вклад.
Сейчас жильё — это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками. О том, с чем можно столкнуться можно прочитать в статье: Мисселлинг: как банки обманывают людей.
Кстати о рисках. Открытие вклада может стать тем ещё приключением, потому что под видом вкладов банки могут пытаться протолкнуть совсем другие банковские продукты.
И напоследок
Несмотря на то, что эксперты всех мастей сегодня заявляют о росте цен на жильё, факт этот остаётся весьма спорным. Так, например, Росстат и вовсе фиксирует во многих регионах падение цен на квартиры в новостройках. О том, как выглядит динамика с точки зрения государственной статистики, и кому выгодно кричать во всеуслышание о росте цен, читайте в статье: В каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?
Полностью согласен с выкладками и выводами. Жилье — не панацея. Особенно когда ставится цель заработать. Цены на съем у вас в Питере совсем низкие. Живу в Вологде, сдаем двушку за 16 тысяч + коммунальные. Цена ее с ремонтом и мебелью около 2 миллионов. Доходность получается повыше.
Квартиры выгодно сдавать, если они достались даром, т.е или построены во времена СССР или получили по наследству. Покупать специально для этого глупо, лучше бизнесом заниматься. Вот некоторые выкладки по моему профилю. Вложил 10 тыс USD 7 лет назад в кофейный бизнес — вендинговые кофеаппараты. Чистая прибыль за это время минус вложения в новые аппараты = 45 тыс USD. То есть вложив в 6 раз меньше средств я получаю в 4 раза больше прибыли в год. Реально ещё 1,5 года и я заработаю на такую квартиру. На самом деле строю дом, коробка уже под крышей. Думайте сами
Немного некорректно — проценты по вкладу меняются, и сейчас вряд ли есть такой процент — 8%. Везде 6,5%. Проценты по вкладу ниже чем ставка рефинанс. Ставка рефинанс в 2008 г была в районе 11-12%, да было. И тогда возможно, % по вкладу мог быть 10%. Но потом, начиная с 2009 ставка стала понижаться -10, затем 9 % и т.д. Ставки по вкладам, естественно, были ниже на 1,5-2 процента.
Еще момент: такую сумму надо было разбивать на части для вложения в разные банки, чтобы действовало страховое обеспечение при отзыве лицензии какого-либо из них.
Как понимаю, не все хотят с этим заморачиваться. Проще купить квартиру для деток и пока те подрастают, сдавать ее.
Ну давайте пройдемся по пунктам:
1. Покупать надо на котловане, тогда и удорожание составит до 50% от первоначальной суммы.
2 Сделай симпатичный(яркий) ремонт, купи всю бытовую технику -можно б/у для экономии. Проведи скоростной интернет.Если у тебя к примеру есть посудомоечная машина, а у конкурента нет -съемщик пойдет к тебе
3 Платить с дохода 13% ? Три раза «ха»! Но если уж ты святее Матери Терезы -зарегистрируй самозанятость -будешь платить 4%
4 Смотри и думай кому ты сдаешь жилье, лучше лишних пару недель простоя, чем сдать отморозкам каким-нибудь. Разговаривай с людьми, следи за их речью,задавай вопросы про семью,детей. Если ответы типа: «Да жена-сука,послал ее. Но ты не бзди, братан , платить буду четко. Я ж не последний чел в Тюрюпинске» -таким сразу дооосвидания ! И не слушать никаких уговоров !
5 Залог за последний месяц -обязательно. Сломали что, сбежали-деньги не возвращаются.
А про вклады мы все знаем и помним, как эти вклады за одну ночь превращаются в навоз ! А квартира никуда не денется -всегда можно продать или опять начать сдавать, за новые фантики !
особо понравился рассказ о 08 годе . когда разложив да положив — 3.9 млн рублей (то есть примерно -100 т. Sпо 30 или по 35)) заработал (а может заботал ) — якобы еще 3 млн р. потом эти 6.5 млн делим на 65 — получаем — 100 т.S .
знакомый так сделал еще когда по 25 р. было . итог — минус 50 т.S. выгодней было бы положить Sпод 3%.хотя когда все положать на депозиты в у.е. г— во — кинет на у.е как было в 98 году.
Сдавать квартиру сейчас в 2019 невыгодно. Потому что доход от сдачи квартиры проигрывает доходу от вклада по всем позициям. Это хлопотно и невыгодно. Почитайте анализ по всем крупным городам здесь Я изучил, подумал и изменил своё мнение по сдаче квартиры. Думаю, что вклад будет лучше, а доход такой же.
Где Вы видели ставку 8%???
У меня друг купил квартиру на стадии котлована за 1,6 млн руб в девяткино (Мурино). Сейчас она стоит 2,6 млн. Уже год сдает подешевле сыну соседа по даче с семьёй за 15т.р. С этих денег гасит кредит на камри. Таких квартиры у него три. Итого 30 остается на руки чистыми, плюс погашается кредит за машину автоматом. Квартиры у него в собственности были и будут, их не отобрать. А вклад в банке как всегда во все времена в риске. Ну и конечно работает дальше копя на четвёртую.
имею 3 квартиры в самаре. Стоят без дела, сдавать пробовал не понравилось, ремонт у меня евро а жильцы ненамеренно ушатывают жильё. Не проводят даже элементарно уборку. и так поголовно объясняя это занятостью и усталостью. По итогу зажиреная кухня, засаленные обои, вздутые двери от мокрых полотенец и т.п. Сделал ремонт заново подшаманил хаты и закрыл. Деньги есть с основной работы а квартиры полностью перевел на счетчики и плачу коммуналку за них. Да я превратил их в пассив но его я могу тащить пока дети не вырастут. Так мне спокойнее. Да и хаты подорожали уже на миллион судя по ценам на авито.