Квартира — главная покупка всей нашей жизни. Что говорит статистика: в каких регионах растут цены на жильё, а в каких оно дешевеет?
А вопрос-то интересный!
Россияне покупают всё больше квартир, влезая для этого в ипотеку. И вот свежие данные международной аналитическо-консалтинговой компании FinExpertiza: к началу июля этого года суммарный долг россиян по ипотеке превысил 7 трлн рублей. Это рекорд и исторический максимум. Такого не было никогда.
Если обобщить, то есть две большие категории граждан, которые скупают жильё. Первые — это те, кто хочет улучшить свои жилищные условиях. Городские жители, совсем недавно покинувшие коммуналки, приезжие из небольших городов и деревень в поисках лучшей жизни, да и просто молодежь, которой уже стало тесно с родителями. Вторые — это те, кто покупает недвижимость, чтобы сохранить свои деньги или заработать на аренде.
И те, и другие свято уверены в том, что жильё, которое они купили обязательно подорожает со временем. «Новостройки на севере Москвы подорожали», «эскроу-счета увеличат цены квартир на 15-20%». Подобные заявления от именитых экспертов мы регулярно видим на страницах новостных изданий. Но кто такие эти эксперты? Это управляющие строительных компаний, руководители риэлторских агентств и прочие представители сферы недвижимости. Им просто выгодно, чтобы мы верили в то, что цены растут, и не раздумывая оформляли ипотеку на конуру в бетонном человейнике, пока квартира ещё больше не подорожала.
По статистике…
СМИ создают ощущение ценового бума, но даже если верить официальной статистике, а бума-то никакого и нет. По крайней мере в большинстве регионов страны.
В качестве примера рассмотрим данные Росстата о стоимости квадратного метра квартиры в новостройке в в целом по стране.
Сперва график со средней ценой метра типовой квартиры «среднего качества». Очевидно, что бурный рост цены наблюдался только с 2000 по 2009 год. Средняя цена метра подскочила в 6,8 раз. В среднем, тогда ежегодно квартиры в эти годы дорожали на 20-30% в год.
С 2010 года такой рост прекратился. Ежегодный прирост стоимости квадратного метра в новостройках стал заметно меньше — в пределах 5-7%. И иногда, по подсчетам Росстата, квадратный метр и вовсе дешевел — это 2011, 2014 и 2018 годы. Таким образом, квартиры с 2009 по второй квартал 2019 года подорожали только на 19%, в то время как суммарно инфляция за то же самое время составила 107,15%
Однако это всё условности — ведь в разных регионах России ситуация развивается по-разному. Возьмём более короткий временной промежуток в шесть лет и сравним, как поменялись цены на квартиры в новостройках с 2014 по 2019 год.
Итак, обозначим сразу, совокупная инфляция за это же время составила в среднем по России 39%. Казалось бы, что и новостройки должны были подорожать как минимум на столько же и даже больше. Но оказалось, что нет.
В 23-х регионах страны стоимость квадратного метра не выросла, а уменьшилась. Прежде всего это Кабардино-Балкария (-35%), Ингушетия (-22%), Республика Коми (-80%).
Причины в каждом регионе свои. Но в основном это сокращение спроса на новостройки на фоне большого объема предложения — построенных многоэтажек в 2010-2012 годы.
Кроме того, застройщики стали предлагать всё больше дешевых студий и маленьких однушек, в результате чего общий уровень цен стал ниже.
В зелёной зоне регионы, в которых недвижимость подорожала. Интересно, что максимальный рост цен показывают, по данным Росстата, отнюдь не Москва и Петербург, где рост цен квадратного метра составил около 13-14%. В лидерах Татарстан (+40%), Сахалинская область (+41%), Приморский край (+61%). Регионы Дальнего востока лидируют по размеру цен на жильё и темпам их роста из-за того, что в этих регионах новое жилье строится медленнее, чем растёт спрос на него.
Почему статистика расходится с реальностью?
Возможно, многих подобные цифры обескуражат. Кто-то может подумать, как такое может быть, если моя квартира ещё два года назад стоила три миллиона, а сейчас уже четыре миллиона? Да, возможно, это так, и Вас можно поздравить. Но даже внутри одного города цены ведут себя совершенно по-разному: новостройки на севере могут дорожать благодаря хорошей инфраструктуре, а аналогичные новостройки на юге дешеветь просто потому, что дорог, школ или магазинов в этой части города так и не удосужились построить. Например, в Санкт-Петербурге, где в целом растут цены на жильё, уже есть свои микрорайоны, рыночная стоимость квартир в которых «встала» — это Кудрово, Мурино, дома в конце Ленинского проспекта.
Именно поэтому стоит трижды подумать о том, какую квартиру выбирать, и стоит ли вообще вкладывать деньги в недвижимость с целью на ней заработать. Не стоит вестись на новости о том, что недвижимость растёт в цене, и срочно надо брать. Изучайте район, и информацию о том, когда там будет что-то построено, сравнивайте цены у разных застройщиков.
Интересный факт
И ещё пару слов о новостях. В феврале этого года портал «Авито.Недвижимость» опубликовал статистику о том, что за 2018 год стоимость квартир в новостройках Петербурга упала на 22%. Это было рассчитано автоматически на основе тысяч предложений, которые были в базе портала. Такие данные аналитики объясняли вводом в эксплуатацию дешевых многоэтажек на окраинах города (что в целом соответствует действительности).
Однако других экспертов рынка недвижимости такая статистика очень удивила, поскольку другие крупные порталы придерживались совершено иной точки зрения. Так, эксперты старейшего портала «Бюллетени Недвижимости» подсчитали, что цены за год не упали, а выросли на 8%, а «Яндекс.Недвижимость» оценил рост в 9%. Ну и как серьезно относиться к подобной аналитике?
И напоследок
Пока мы гоняемся за дешевыми вариантами, изучаем рынок и сравниваем цены. Есть категории граждан, которым полагается бесплатное жилье. Да, порой, нужно пройти самые настоящие круги ада, но всё же это возможно. Об этом можно прочитать в статье: Как получить квартиру от государства, и кому дают бесплатное жильё?
